Warszawa, 16 grudnia 2024 r.

 

Banki w regionie są nadal zainteresowane finansowaniem nieruchomości komercyjnych – niemal 60% ankietowanych nie zmieniło w ciągu ostatniego roku podejścia do finansowania nieruchomości, jednocześnie wg 25% respondentów zainteresowanie jest wyższe niż w ubiegłym roku. Na tym tle szczególnie pozytywnie wyróżnia się Polska. Wśród ankietowanych przedstawicieli banków, respondenci z Polski uznali finansowanie nieruchomości za obszar o najwyższym znaczeniu strategicznym.

Badanie przeprowadzone wśród reprezentantów banków w listopadzie 2024 wskazuje, że aktualnie kluczowy wpływ na podejście banków do finansowania nieruchomości komercyjnych mają warunki makroekonomiczne na lokalnych rynkach, a drugim istotnym czynnikiem jest sytuacja makroekonomiczna w Europie, ze względu na mało optymistyczne prognozy dla gospodarki europejskiej.

Największą zmianą w porównaniu z rokiem ubiegłym jest zmniejszenie znaczenia rosnących kosztów finansowania. Czynnik, który w 2023 roku był uznawany za najważniejszy, nie jest już tak dużym priorytetem, ponieważ wraz ze stabilizacją inflacji w 2024 roku na wielu rynkach w Europie stopy procentowe zaczęły spadać. W rezultacie, działania banków centralnych mają obecnie mniejszy wpływ na decyzje banków niż w ubiegłym roku.

Kwestie związane z ESG oraz wdrażanie nowych priorytetów w strategiach zajmują w tym roku ważne miejsce w agendach banków. Oba te czynniki zyskały na znaczeniu w porównaniu z poprzednim rokiem ze względu na zbliżające się terminy obowiązywania regulacji m.in. Bazylea IV i rosnącą liczbę wymogów, wprowadzanych przez regulacje dotyczące ESG, w tym Taksonomię UE, SFDR oraz CSRD.

Czynniki te mają oczywiście wpływ na kryteria oceny projektów przy udzielaniu finansowania bankowego. Podobnie jak w poprzednich latach, banki uczestniczące w badaniu potwierdziły, że w większości krajów najważniejszymi aspektami przy pozyskiwaniu finansowania dla projektu są wysoka jakość aktywów i silny model biznesowy. Kryteria te podkreślają koncentrację banków na minimalizacji ryzyka i perspektywie długoterminowej rentowności projektów podczas oceny możliwości finansowania.

Bardzo dużą wagę przywiązuje się również do pozycji rynkowej dewelopera – jego reputacja i standing finansowy nadal mają kluczowy wpływ na kryteria oceny. Istotne są również: poziom wynajęcia projektu, poziom kapitału własnego i spełnianie kryteriów ESG wskazanych przez banki.

Pomimo utrzymującej się ograniczonej aktywności inwestycyjnej w Europie, w Polsce wyraźnie widać poprawę nastrojów inwestorów i rosnący popyt na nieruchomości komercyjne. Ze względu na duże nasycenie rynku banki pozostają ostrożne w udzielaniu finansowania dla nowych inwestycji, kładąc coraz większy nacisk na ocenę projektów pod kątem kryteriów ESG. Instytucje finansowe systematycznie zmieniają swoje modele oceny ryzyka kredytowego, aby dostosować się do wymogów Bazylei IV i zmian w prawodawstwie UE. Perspektywy na 2025 r. są pozytywne, napędzane spodziewanym wzrost aktywności inwestycyjnej w następstwie obniżek stóp procentowych przez EBC i FED – mówiKatarzyna Nosal, Partner w Dziale Doradztwa Podatkowego, Lider doradztwa dla sektora budownictwa i nieruchomości w KPMG w Polsce.

Większość respondentów wyraziła niezmienione w porównaniu z poprzednim rokiem podejście do finansowania nowych projektów, co pokazuje, że pomimo zmian koniunktury rynkowej banki w regionie Europy Środkowo-Wschodniej pozostają otwarte na nowe inwestycje.  Stosunek kredytów deweloperskich do projektów przynoszących dochód wynosi średnio około 50/50 w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, aczkolwiek banki w Polsce są bardziej sceptyczne niż instytucje finansowe z regionu, bo na rodzimym rynku wskaźnik ten wyniósł 40/60.

Podobnie jak w przeszłości, marże odsetkowe dla nowych projektów deweloperskich są średnio o 10 punktów bazowych wyższe w całym regionie w porównaniu z marżami kredytów na ukończone i wynajęte projekty.

 

Banki są zobowiązane do przyjęcia bardziej rygorystycznych środków zgodności ESG w swoich politykach kredytowych ze względu na zmieniające się przepisy. Choć analizując wyniki dla całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej w ciągu ostatniego roku nie nastąpiła znacząca zmiana w liczbie banków odmawiających finansowania z powodu niezgodności z ESG (samodzielnie lub w połączeniu z innymi czynnikami), to postawa lokalnych banków centralnych w Europie Środkowej i Wschodniej jest ważnym czynnikiem wpływającym na wdrażanie zrównoważonych praktyk finansowych. Niemniej jednak widoczne są wyraźne różnice regionalne. Wyniki ankiety wskazują, że inwestorzy w Polsce, Czechach i na Węgrzech coraz częściej spotykają się z odmową finansowania, gdy nie spełniają oczekiwań banku w zakresie ESG – mówiMonika Dębska-Pastakia, Partner Associate, Szefowa Zespołu Real Estate w Dziale Deal Advisory w KPMG w Polsce.

 

W tym roku po raz pierwszy zbadano wpływ nowych technologii i sztucznej inteligencji na obszar finansowania nieruchomości. Badanie KPMG wykazało, że obecnie tylko 7% banków częściowo digitalizuje procesy kredytowe, a 8% jest w fazie wdrażania. Nowe technologie są wykorzystywane w najmniejszym stopniu w procesie due diligence (weryfikacja możliwości inwestycyjnych przed udzieleniem finansowania), a 56% respondentów polega głównie na tradycyjnych metodach.

Oczywiście banki stopniowo zaczynają digitalizować swoje procesy zatwierdzania dużych kredytów. Chociaż nadal wymagają one wielu ocen i dokładnej weryfikacji, cyfryzacja już uprościła i usprawniła niektóre etapy. Banki, które dokonały cyfryzacji lub planują to zrobić w najbliższym czasie, koncentrują się na automatyzacji procesów związanych z monitorowaniem udzielania kredytów i ich spłatą.

 

 

 

 

Krzysztof Krzyżanowski, e-mail: kkrzyzanowski@kpmg.pl, tel.: +48 508 047 582