WedÅ‚ug raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie”, w 2024 roku aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym utrzymywaÅ‚a siÄ™ na stabilnym poziomie. Z kolei deweloperzy uzależniali rozpoczynanie nowych inwestycji od podpisania znaczÄ…cych umów przednajmu, co przekÅ‚adaÅ‚o siÄ™ na umiarkowanÄ… ilość powierzchni w budowie. JednoczeÅ›nie stopniowo zmniejszaÅ‚ siÄ™ wspóÅ‚czynnik pustostanów, skutkujÄ…c spadkiem wolumenu dostÄ™pnej powierzchni. Rok 2025 upÅ‚ynie pod znakiem kontynuacji tego trendu.

CaÅ‚kowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszÄ… obecnie 6,29 mln mkw., a utrzymujÄ…ca siÄ™ na umiarkowanym poziomie aktywność deweloperów przekÅ‚ada siÄ™ na odnotowywane w ostatnim czasie niskie wolumeny nowej podaży. W caÅ‚ym 2024 roku deweloperzy ukoÅ„czyli niewiele ponad 104 000 mkw. biur, co stanowi wzrost o ponad 71% w porównaniu z 2023 rokiem. Niemniej jest to drugi najniższy roczny wynik w historii warszawskiego rynku po 2023 roku, w którym wybudowano zaledwie ok. 61 000 mkw. W czwartym kwartale 2024 roku oddano do użytkowania tylko jeden biurowiec – The Form o powierzchni 29 400 mkw. w podstrefie Zachodnie Centrum. WedÅ‚ug prognoz analityków firmy Newmark Polska tegoroczna podaż wyniesie ok. 170 000 mkw.

- W 2024 roku najwiÄ™cej metrów kwadratowych biur oddano do użytku w lokalizacjach centralnych, gdzie wybudowano Å‚Ä…cznie 86 150 mkw., co stanowi prawie 83% caÅ‚kowitej nowej podaży dostarczonej w stolicy w ubiegÅ‚ym roku. Podobnie bÄ™dzie też w 2025 roku, ponieważ ok. 85% tegorocznego wolumenu nowej powierzchni powstanie w centrum Warszawy – mówi Karol Wyka, Dyrektor ZarzÄ…dzajÄ…cy DziaÅ‚u Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

W caÅ‚ym 2024 roku aktywność deweloperów w Warszawie utrzymywaÅ‚a siÄ™ na stosunkowo niskim poziomie i podobnie bÄ™dzie w bieżącym roku. W lokalizacjach poza centrum istotnym czynnikiem determinujÄ…cym uruchomienie nowych projektów jest pozyskanie najemców w ramach umów przednajmu, natomiast w centrum stolicy sporym wyzwaniem dla deweloperów pozostaje ograniczona dostÄ™pność atrakcyjnych gruntów. W czwartym kwartale 2024 roku w budowie pozostawaÅ‚o niewiele ponad 245 000 mkw. – to o 10% mniej niż w trzecim kwartale i niemal 13% mniej niż w analogicznym okresie w ubiegÅ‚ym roku.

Czwarty kwartaÅ‚ 2024 roku, podobnie jak w poprzednich latach, charakteryzowaÅ‚ siÄ™ najwiÄ™kszÄ… aktywnoÅ›ciÄ… najemców w caÅ‚ym ubiegÅ‚ym roku. W tym czasie najemcy wynajÄ™li ponad 244 100 mkw. biur, co oznacza wzrost o ponad 35% w porównaniu z trzecim kwartaÅ‚em, ale spadek o 4% w stosunku do ostatniego kwartaÅ‚u 2023 roku. CaÅ‚kowity popyt w 2024 roku wyniósÅ‚ prawie 740 200 mkw. i byÅ‚ tylko nieznacznie niższy od odnotowanego rok wczeÅ›niej (746 800 mkw.).

- W czwartym kwartale najwiÄ™kszym zainteresowaniem najemców cieszyÅ‚y siÄ™ lokalizacje centralne, na które przypadÅ‚o prawie 54% wszystkich podpisanych umów. W caÅ‚ym ubiegÅ‚ym roku to jednak lokalizacje poza centrum stolicy przeważaÅ‚y w strukturze popytu, odpowiadajÄ…c za ok. 53% caÅ‚kowitego wolumenu najmu. NajwiÄ™kszy udziaÅ‚ w wolumenie transakcji miaÅ‚a strefa biurowa Centrum (26,9%), a za niÄ… COB (19,7%) i SÅ‚użewiec (19,2%) – dodaje Karol Wyka.

Pomimo znaczÄ…cego udziaÅ‚u umów przednajmu w caÅ‚kowitym wolumenie najmu odnotowanym w trzecim kwartale 2024 roku, bo przekraczajÄ…cego 21%, renegocjacje dominowaÅ‚y na rynku najmu zarówno w czwartym kwartale, jak i w caÅ‚ym 2024 roku – odpowiadaÅ‚y one odpowiednio za 53,6% i 46% zawartych transakcji. Na pozostaÅ‚e 54% ubiegÅ‚orocznego popytu zÅ‚ożyÅ‚y siÄ™ nowe umowy (36%), przednajmy (7%), ekspansje (7%) oraz transakcje na potrzeby wÅ‚asne (4%). Osiem podpisanych umów w ubiegÅ‚ym roku opiewaÅ‚o na ponad 10 000 mkw. Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym byÅ‚y firmy z sektora finansowego (19%) oraz usÅ‚ug dla biznesu i produkcji (po 13% każdy).

Na koniec grudnia 2024 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósÅ‚ 10,6%, co stanowi spadek o 0,1 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartaÅ‚em, ale wzrost o 0,2 p.p. w ujÄ™ciu rok do roku. Potencjalni najemcy mogÄ… obecnie wybierać spoÅ›ród ponad 664 000 mkw. wolnych biur w istniejÄ…cych budynkach, aczkolwiek obiekty ukoÅ„czone po 2014 roku oferujÄ… zaledwie ok. 137 000 mkw., co w ich przypadku przekÅ‚ada siÄ™ na wspóÅ‚czynnik pustostanów na poziomie 5,7%. JednoczeÅ›nie na koniec grudnia ubiegÅ‚ego roku biura o powierzchni ponad 5000 mkw. dostÄ™pne byÅ‚y tylko w piÄ™ciu biurowcach wybudowanych po 2014 roku.

Miesięczne stawki czynszu w najlepszych budynkach biurowych wynoszą obecnie 22-27 euro za mkw. w centrum oraz 16-18 euro za mkw. w lokalizacjach poza centrum.

- Duże zainteresowanie firm wynajmem biur oferujÄ…cych zaawansowane rozwiÄ…zania technologiczne i Å›rodowiskowe, które umożliwiajÄ… osiÄ…gniÄ™cie efektywnoÅ›ci energetycznej i optymalizacjÄ™ kosztów oraz wspierajÄ… realizacjÄ™ celów ESG, sprawia, że wÅ‚aÅ›ciciele takich biurowców sÄ… mniej chÄ™tni do ustÄ™pstw w procesie negocjacyjnym. Dotyczy to zarówno wysokoÅ›ci czynszu, jak i oferowanych pakietów zachÄ™t. JednoczeÅ›nie coraz bardziej widoczny staje siÄ™ trend modernizacji lub zmiany przeznaczenia istniejÄ…cych budynków biurowych, co prowadzi do ich czasowego lub trwaÅ‚ego wycofania z rynku biurowego – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor DziaÅ‚u BadaÅ„ Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.

RAPORT_RYNEK_BIUROWY_W_WARSZAWIE