Jakość ponad skalę na warszawskim rynku biurowym
Warszawa, 20 października, 2025 r. – Na koniec trzeciego kwartału 2025 r. wskaźnik pustostanów na warszawskim rynku biurowym spadł do ok. 9,7%. Popyt w dalszym ciągu skupiał się na centralnych lokalizacjach i zmodernizowanych budynkach. Nowa podaż jest ograniczona i silnie skoncentrowana w centrum. Czynsze w topowych adresach utrzymują stabilny, lekko rosnący poziom. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje najnowszy raport pt. „Rynek biurowy w Warszawie w okresie I-III kw. 2025 roku ”.
Po trzech kwartałach 2025 r. całkowite zasoby biurowej Warszawy nieznacznie skurczyły się do poziomu ok. 6,25 mln mkw. (–0,3% r/r), przy czym ogólna jakość biurowej powierzchni w mieście rośnie. To efekt dwóch równoległych zjawisk. Po pierwsze, część starszych, niekonkurencyjnych biurowców jest wyłączana z komercjalizacji i sprzedawana z myślą o zmianie funkcji (najczęściej na mieszkaniową). Po drugie właściciele, którzy widzą potencjał nieruchomości, decydują się na modernizacje i ponowne „ustawienie” produktu pod współczesne potrzeby najemców.
W trzech pierwszych kwartałach 2025 r. aktywność deweloperów w postaci nowo ukończonych obiektów biurowych wyniosła 90 tys. mkw. co było wartością o 18% wyższą niż rok wcześniej. Analitycy AXI IMMO wskazują, że w referowanym okresie, wśród kluczowych oddanych inwestycji znalazły się m.in. biurowiec The Bridge wraz z odrestaurowaną Nową Belloną (51,8 tys. mkw.) oraz Office House (27,8 tys. mkw.) w strefie Centrum–Zachód. Na Pradze-Północ powstała nowa siedziba CD Projekt (5,6 tys. mkw.), a na Mokotowie Stoen Operator gruntownie odnowił i wprowadził się do własnego budynku (3,5 tys. mkw.). W budowie pozostaje ok. 140 tys. mkw., z czego blisko 90% przypada na centralne strefy.
Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO, komentuje: „Zmniejszenie zasobów poprzez wyłączenia niekonkurencyjnych budynków z użytkowania i konwersje na inne funkcje nie jest słabością, lecz naturalną ewolucją dojrzałego rynku. Warszawa kurczy się ilościowo
w starszym segmencie, ale zyskuje jakościowo. Rynek biurowy ewoluuje również przestrzennie – aktywnie rozwija się dzielnica biznesowa w centrum miasta, gdzie obecnie ulokowano blisko 90% powierzchni
w budowie. Trend jest ściśle skorelowany z potrzebami najemców, którzy oprócz standardu biura cenią sobie centralną lokalizację w mieście – wygodną pod względem dojazdu dla swoich pracowników oraz prestiżową z punktu widzenia spotkań z klientami”.
Do końca 2025 r. na stołeczny rynek biurowy mają zostać oddane jeszcze dwa projekty w strefie Centrum–Zachód, tj. Studio A (26,6 tys. mkw.) oraz V Tower po modernizacji (32,7 tys. mkw.). W budowie na kolejne kwartały pozostają m.in. Upper One, Skyliner II, Vena. W planach deweloperskich natomiast są kolejne projekty takie jak Afi Tower (w ramach kompleksu Towarowa22), Chopin Tower, Vibe B, FORT 7, LightOn czy Nowe Intraco.
Poziom pustostanów na stołecznym rynku biurowym spadł do 9,7% (–1,0 p.p. r/r oraz –1,1 p.p. kw./kw.) na koniec września 2025 r. W centrum wskaźnik jest istotnie niższy (6,9%) niż poza nim (12,1%). Najwyższe poziomy niewynajętej powierzchni utrzymują się w strefach Służewiec oraz Żwirki i Wigury.
W analizowanym okresie aktywność najemców pozostaje stabilna, firmy wynajęły od stycznia do końca września 2025 r. ok. 490 tys. mkw. (–2% r/r). W strukturze transakcji nowe umowy (w tym pre-let i powierzchnie na użytek własny) odpowiadają za 51%, renegocjacje i przedłużenia za 42%, a ekspansje za 7%. Średni metraż pojedynczej umowy to niespełna 1 000 mkw. Czynsze ofertowe w najlepszych centralnych lokalizacjach mieszczą się w przedziale 19,0–27,5 EUR/mkw./mies. Poza centrum z kolei stawki startują z poziomu ok. 9,50 EUR/mkw./mies. Wzrost czynszów r/r jest widoczny głównie tam, gdzie wchodzi nowa lub świeżo zmodernizowana powierzchnia.
Filip Kowalski, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, wskazuje: „Z punktu widzenia najemcy mamy dziś rynek dobrze przemyślanych decyzji, a nie impulsywnych. Najbardziej poszukiwane
są biura blisko centrum i z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, z układem biura, który wspiera pracę zespołów hybrydowych. Spodziewamy się, że na koniec roku wysokość popytu powinna zamknąć
się wynikiem podobnym do ubiegłorocznego, czyli w okolicach 750 tys. mkw. Biorąc pod uwagę ograniczoną dostępność najlepszych powierzchni, pustostany powinny dalej powoli maleć, a czynsze w najlepszych lokalizacjach pozostaną stabilne z lekką presją wzrostową”.
